特朗普政府正“积极评估”可转移抵押贷款

美国特朗普政府提出的可转移抵押贷款方案及其影响

近年来,美国住房市场面临着供给紧张和负担能力不足的双重挑战，为了缓解住房可负担性问题，特朗普政府近期提出了一个备受关注的新举措——可转移抵押贷款，这种机制允许房主在搬家时将现有抵押贷款转移到新房产上，无需申请全新贷款，尽管该方案初衷是为了鼓励房主流入市场，但其实施细节和潜在影响仍存在争议。

可转移抵押贷款的概念

可转移抵押贷款允许房主在搬家时,将其现有抵押贷款及对应利率转移到新房产上，这意味着房主在搬家时不需要重新申请全新贷款，而是可以继续使用原来的贷款额度，一位房主以40万美元售价出售房屋，其3%利率的抵押贷款已偿还一半，如果借助可转移抵押贷款，他可以将剩余的20万美元额度转移到新房屋，继续享受3%的利率。

操作方式的复杂性

新房屋价格可能更高的情况下,操作会更加复杂，如果新房屋售价45万美元，房主需要以现金支付额外的5万美元，或申请一笔利率更高的小额二次贷款来补足差额，这种机制在高房价环境下具有操作性挑战。

政策初衷与潜在影响

政策制定者认为,可转移抵押贷款能够解决住房市场供给不足的问题，低利率的房主不愿轻易搬家，因为选择当前利率办理新抵押贷款会导致每月支付数百美元更多利息，通过允许房主保留低利率，更多房屋可能流入市场，为被房价挤压的购房者提供更多机会。

这种机制可能对住房市场的核心机制——抵押贷款支持证券——产生负面影响，抵押贷款支持证券是银行或贷款机构将多笔抵押贷款打包出售给投资者的金融产品，它们为银行提供发放新贷款的资金，保障抵押贷款市场的流动性，如果房主搬家时可带走现有贷款，提前偿还的贷款数量会减少，投资者将面临更高风险，可能要求更高利率作为补偿。

政府的其他计划

除了可转移抵押贷款,特朗普政府还在研究50年期抵押贷款，与标准30年期固定利率抵押贷款相比，50年期贷款虽然能减少每月还款额，但贷款期限内的总利息支出会显著增加，每月节省的金额微乎其微，部分住房专家担心，这种长期贷款可能会增加购房者的负担。

政府还提到可能增加“可承继抵押贷款”的数量，即购房者可接手卖房者现有的抵押贷款及对应利率，联邦住房管理局发放的贷款已具备可承继性，但实际选择这种方式的人并不多，因为这通常需要支付大笔现金或申请二次贷款来结清原房主的剩余贷款额度。

政策的争议与未来展望

抵押贷款协议与特定房产绑定,房屋地址会被列为抵押品，将贷款转移到新房屋本质上相当于重新拟定合同，美国抵押贷款银行联盟“贷款机构一号”总裁贾斯汀·德莫拉指出，当前判断最终结果还为时过早，但从操作层面看，这种机制可能会一团糟，所有抵押贷款都包含房产地址和法律描述，将贷款转移到新房产时，这些问题该如何解决？

可转移抵押贷款的提出反映了政府对住房市场供给紧张的关注,但其实施细节和潜在影响仍需进一步研究和完善，未来的政策制定需要在鼓励房主流入市场和维护抵押贷款市场稳定之间找到平衡点。

特朗普政府提出的可转移抵押贷款方案意在解决住房市场供给不足的问题，但其实施细节和潜在影响仍需谨慎评估，无论是可转移抵押贷款、50年期抵押贷款，还是可承继抵押贷款，这些政策都需要在法律和市场机制上进行深入研究，以确保既能缓解住房压力，又不损害抵押贷款市场的稳定发展。