全美房屋交易量创30年新低 高利率“锁定效应”拖累市场流动性

低迷与不确定性加剧

近年来，美国房地产市场经历了前所未有的低迷，市场动态呈现出多重挑战和不确定性，根据Redfin的最新数据，2025年美国房地产市场表现令人担忧，市场流动性持续低迷，成交量持续萎缩，库存周期延长，房价收入比达到历史新高，这些因素共同构成了当前市场的复杂局面,预示着未来房地产交易量可能进一步收缩。

市场流动性严重不足，Redfin数据显示，2025年美国每千套住房仅有28套完成交易，换手率为2.8%，创下1994年以来最低水平，这一数据表明，市场参与度大幅下降，买家和卖家的交易活跃度显著减少，与2021年疫情购房狂潮期相比，成交量萎缩了37.7%，而与2019年疫情前的常态水平相比，下降了31.2%，这表明市场在疫情后的恢复过程中表现不佳,甚至低于疫情前的水平。

房价收入比的高企对市场需求形成了直接压力，当前房价收入比达到7.1倍，这意味着在大多数城市，房价远高于收入水平，高房价显著增加了首次购房者的负担，这也是首次购房者比例下降到20年新低（至26%）的重要原因，首次购房者在房地产市场中通常是主要的需求驱动者,需求下降直接导致市场交易量减少。

库存周期的延长进一步加剧了市场的紧张，Redfin分析指出，当前房产库存周期已延长至8.6个月，较2021年3月的低点扩大了5.3倍，这表明房产停留在市场上的时间更长，销售不畅，进一步压低了市场的流动性，存量房主的贷款利率低于4%，这使得他们更倾向于将房产作为投资，而不是出售,从而进一步减少了市场上的出售房源。

就业市场的不确定性和经济不稳定性也对房地产市场形成了制约，高房价、低贷款利率以及就业市场的不确定性共同作用，导致潜在买家和卖家的决策不确定性增加，高房价使得更多潜在买家被排除在市场之外，而低贷款利率则使得存量房主更倾向于持有，而不是出售，这些因素共同构成了当前市场的三重枷锁,严重制约了市场的流动性。

美国房地产市场可能面临更加严峻的挑战，经济学家预测，如果30年期抵押贷款利率持续徘徊在6.5%-7.0%区间，到2026年住房交易量可能进一步缩水15%-20%，这是对当前市场低迷的进一步预示，预示着未来房地产市场可能会继续处于低迷状态,甚至可能会更加恶化。

总结来看，美国房地产市场目前面临多重挑战，市场流动性低下、需求萎缩、库存周期延长以及高房价收入比等问题叠加，使得市场前景黯淡，市场可能会继续面临更多的不确定性和挑战，需要政策制定者和市场参与者共同努力，寻找解决方案,以促进市场的恢复与稳定。