特朗普拟推50年房贷！业内“差评如潮”：房贷终身制、到死还不完？

50年期抵押贷款：特朗普政府的“创新”引发争议

2023年11月，美国总统特朗普提出的50年期抵押贷款计划引发了广泛关注，这一方案旨在通过延长贷款期限，帮助普通美国人更轻松地实现“购房梦”，这一“新点子”也迅速引发了争议，既有人认为有助于降低购房者的月供,也有人警告其潜在的风险可能远远超过预期。

50年期抵押贷款的初衷

特朗普政府推出50年期抵押贷款计划的初衷是为了缓解美国购房者的财务压力，近年来，随着房价上涨和抵押贷款利率攀升，普通美国人的购房负担能力显著下降，许多潜在购房者因经济能力不足而无法承担房贷，50年期抵押贷款为这些人提供了一种新的选择：通过延长贷款期限,降低每月还款额。

假设购房者选择30年期抵押贷款，其每月需偿还的本金和利息总额将比50年期贷款多约200美元，从整个贷款期限来看，50年期贷款的累计利息总额将比30年期贷款多约33.5万美元,几乎接近这套40万美元房屋的现价。

50年期抵押贷款的争议

尽管50年期抵押贷款在一定程度上降低了购房者的月供,但其潜在的弊端同样不容忽视。

1. 高昂的累计利息
   50年期抵押贷款的主要问题在于其高昂的累计利息，购房者在整个贷款期限内需要支付的利息总额远高于30年期贷款，这意味着即使购房者能够以低月供购房,长期来看其财务负担仍然沉重。

2. 积累房屋净值的速度减缓
   由于贷款期限延长，购房者的房屋净值积累速度也会显著减缓，即使购房者在10年后出售房屋，其净值也将比30年期贷款者少约3.8万美元，还需考虑房产税、保险费及维修成本,这些额外开支会进一步加重购房者的负担。

3. 代际债务的风险
   50年期抵押贷款还可能带来代际债务的风险，美国首次购房者的年龄中位数已攀升至40岁，意味着许多购房者可能在终身都无法还清贷款，这种债务可能会转嫁给下一代，导致“债务而非财富资产的代际转移”。

4. 可能推高房价
   还有一些分析人士担心，50年期抵押贷款可能反而推高房价，增加购房者的负担，加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine指出，若50年期房贷成功刺激购房需求，可能会导致房价上涨,从而加重购房者的财务压力。

5. 监管机构的担忧
   联邦住房金融局（FHFA）负责监管房利美和房地美，这两大抵押贷款机构本身不发放贷款，而是从贷款机构收购贷款并打包出售给投资者，50年期抵押贷款的推出可能会面临更多的监管挑战,包括如何评估其对金融市场的影响。

历史经验的警示

50年期抵押贷款并非美国首次尝试超长期抵押贷款，在2008-09年金融危机前的几年，许多私营贷款机构曾尝试推出40年期甚至更长的抵押贷款，试图降低购房者的月供，这些政策最终酿成了灾难,导致高额的累计利息和更严重的金融危机。

曾担任美国财政部首席重组官的Jim Millstein指出：“金融危机前曾出现许多类似的所谓创新，旨在降低抵押贷款成本，但结果却酿成了灾难。”

未来可能的政策调整

要推进50年期抵押贷款计划，特朗普政府可能需要废除现有的法律法规，联邦住房金融局禁止房利美和房地美购买期限超过30年的抵押贷款，一些分析人士认为，特朗普政府需要通过国会废除这一法律,才能支持50年期抵押贷款的推出。

即便监管机构自行批准50年期抵押贷款,也需要耗时一年或更久的时间来评估其影响和安全性。

专家与政治人物的不同声音

关于50年期抵押贷款的争议不仅出现在经济学家和金融机构之间，也涉及到政治层面的博弈，一些保守派共和党众议员如Marjorie Taylor Greene对该计划持反对态度，认为其有利于银行、房贷放款业者和房屋建商，但对普通美国人来说却意味着更高的利息支出,甚至可能导致终生无法还清贷款。

而一些智库和政策研究机构则认为，政府应该从提高住房供应和控制通货膨胀入手，来解决美国购房者的住房负担问题,而不是通过延长抵押贷款期限。

50年期抵押贷款计划是一个复杂的议题，其潜在的利弊需要权衡，从短期来看，它可能帮助一些购房者降低月供并实现购房梦想；但从长期来看，其高昂的累计利息、积累房屋净值的速度减缓以及代际债务的风险等问题可能会对购房者和整个经济市场造成深远影响。

在推进此类政策时，政府需要更加谨慎，既要关注购房者的短期需求，也要预见并规避长期风险,应该探索更加有效的住房政策来应对美国当前的住房危机。