当前房地产市场的现状是：新房有价无量，二手房以价换量

来源：网络作者：日期：2025-10-26 00:15:03

新房“量”收缩，二手房“价”持续调整

近年来,我国房地产市场呈现出“新房有价无量，二手房以价换量”的特点，通过对新房和二手房市场的深入分析，当前房地产市场的表现及其未来发展趋势逐渐浮出水面。

新房市场：成交面积持续承压，价格延续上涨态势

新房市场的“量”问题日益凸显，数据显示，今年1-9月，新房成交面积同比下降20.1%，其中9月同比降幅达到-14.7%，这一趋势与2022年以来新房成交面积持续收缩的态势一脉相承，从2021年的15.7亿平方米高点回落至2024年的8.1亿平方米，新房成交面积的持续萎缩主要源于二手房对新房成交的加速替代。

从价格方面来看,新房住宅价格延续上涨态势，9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，环比增长0.1%，值得注意的是，新房价格呈现“冷暖不均”的格局，一二线城市价格显著分化，9月同比增速分别为4.0%和0.6%，环比增速分别为0.2%和-0.1%；而三四线城市则呈现下行趋势，同比、环比增速分别为-1.2%和-0.3%。

二手房市场：成交面积快速增长，价格持续承压

与新房市场形成鲜明对比的是二手房市场,今年1-9月，二手房成交面积同比增长17.1%，9月同比增长29.7%，增速显著改善，尽管二手房价格持续承压，9月百城二手住宅价格环比回落0.7%，为连续41个月环比下跌，同比增速为-7.4%，值得注意的是，二手房价格的调整呈现能级差异显著的特点，一线、二线和三四线城市二手房价格环比分别为-0.6%、-0.9%和-0.8%，同比增速分别为-4.0%、-8.3%和-7.9%。

成交结构变化与市场平衡

当前房地产市场的成交结构发生了重要变化,自2022年以来，二手房成交占比逐年提升，从2021年的19%增至2024年的46%，预计2025年将进一步提升至50%左右，当二手房成交占比达到合理区间后，新房市场的“量”问题或将得到缓解。

二手房市场整体供需失衡更加明显,新增挂牌量带来的抛售压力是二手房价格持续回落的主要原因，3月以来，二手房挂牌量迅速增加，价格调整相对灵活，导致以价换量成为市场的必然选择，二手房市场已进入“去库存”阶段，根据最新数据，百城二手房挂牌量自7月以来出现回落，各能级城市的新增挂牌量开始下降，这种趋势表明，二手房市场已进入存量博弈阶段，有望实现止跌回稳。

需求侧分析与未来展望

从需求侧来看,房地产需求并非短期内会发生大幅波动，根据测算，在2030年之前，不考虑投机性需求，新增住房需求（新建+二手）将大致稳定在14亿平方米左右，当前可能已经达到了稳态水平，需求侧的收缩并非当前房地产市场的主要问题。

新房住宅销售面积预计将保持在7.5亿平方米，新开工面积降至6亿平方米，竣工面积降至5亿平方米，新房广义库存平均每月下降2000万平方米左右，目前广义库存已降至13.7亿平方米，接近2010年初的水平，随着新增需求不断消化冗余库存，市场自然企稳出清。

风险提示

当前房地产市场面临以下风险：