房地产行业C-REITS周报：北京拟推动发行规模领跑 市场迈入总量突破与结构优化周期
中证REITs市场周报：指数回调、结构性升值与投资机遇
指数表现回顾
本周中证REITs全收益指数持续回调，下跌1.44%，收盘指数为1043.5点，跌幅扩大至1.46%，收盘点位为814.7点，其他主要指数表现差异显著：沪深300下跌2.22%，恒生指数下跌3.97%，中债十年期国债指数微涨0.05%，房地产指数下跌2.35%，地产建筑业指数下跌2.80%，而高速公路指数成为本周表现亮点，攀升2.33%，成为本周涨幅最高的板块之一，值得注意的是,REITs全收益指数在整体市场中排名第三。
从年度表现来看，中证REITs全收益指数今年以来累计上涨7.81%，截至本周收盘，已上涨3.19%，显示出较强的增长势头，在整体市场中，REITs指数仅排在第五,显示出其相对表现略逊于其他板块。
二级市场动态
本周C-REITs二级市场整体呈现回调态势，数据中心板块表现突出，成为交易活跃度最高的板块，其他板块如保障房、市政水利等则受到较大压力，回调幅度显著，本周已上市的REITs中，7支个股上涨，68支下跌，周均涨跌幅为-1.38%，在个股表现方面，招商基金公路高速公路REIT和汇添富九州通医药仓储物流REIT表现突出,分别位列涨幅前列。
从板块角度来看，数据中心板块交易活跃度最高，其换手率为0.9%，远超其他板块，其他板块如仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、水利设施等均呈现不同程度的换手率，数据显示，仓储物流板块换手率为0.4%，产业园区为0.3%，保障房为0.7%，交通基础设施为0.4%，能源基础设施为0.5%，生态环保为0.7%，消费基础设施为0.5%，水利设施为0.6%。
估值表现
本周已上市的REITs在估值方面呈现分化态势，从内部收益率（IRR）来看，前三名分别为华夏中国交建REIT（10%）、平安广州广河REIT（9.4%）和中金湖北科投光谷REIT（8%），在P/NAV方面，前三名分别为嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华威农贸市场REIT（1.7）和嘉实物美消费REIT（1.7），这表明市场对不同REITs的估值认知存在差异,投资者需要细致分析各个REITs的具体情况。
投资建议
基于当前市场环境,投资者可以从以下几个方面进行配置：
- 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：高能级城市消费、季度客运高峰韧性、物流及厂房类园区租赁需求等领域具有较强的增长潜力。
- 弱周期资产的红利配置属性：考虑到市场已充分反映这些资产的价格预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行精准布局。
- 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效应：随着我国REITs扩募与新发并行,优质扩募资产具有较大的增值空间。
风险提示
投资者需注意以下风险：
- 二级市场价格波动风险
- 基础设施项目运营风险
- 测算误差风险
本周中证REITs市场表现反映出不同板块和不同类型的资产面临着多元化的市场环境，投资者在配置时，应基于自身风险承受能力，结合市场动态和长期投资目标，审慎选择合适的投资策略，密切关注政策动向和市场变化，灵活调整投资组合,以实现稳健的投资回报。
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