220亿即将用尽？深铁对万科的借款加上了额度和增信要求

借款与财务压力的应对之策

2025年11月2日,万科发布公告，宣布与深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，该协议为万科提供了不超过220亿元的借款额度，这一举措引发了市场对万科财务状况和未来发展的广泛关注。

借款协议的背景与意义

万科与深铁集团的合作始于2017年,深铁以664亿元入股万科，成为其最大股东，随着万科净利润持续下滑、亏损不断加大，深铁在2019年开始通过认购REITs、资产受让等方式，向万科注资，试图为其提供流动性支持，截至2025年8月，深铁对万科的净投入已达898亿元。

尽管如此,万科的财务状况依然面临严峻挑战，前三季度，万科实现营收1613.9亿元，但归属于上市公司股东的净亏损达到280.2亿元，资产负债率高达73.5%，存货跌价准备余额达227.32亿元，显示出公司经营压力加剧。

在此背景下,万科与深铁达成的《框架协议》具有重要意义，这份协议不仅为万科提供了额外的借款支持，还设定了明确的信用额度和增信要求，借款额度包括已经发生但未提供担保的信用借款，以及框架协议生效后新增的借款，总额预计不超过236.91亿元。

借款的具体内容与条件

根据协议,万科将对实际发生的借款提供抵押或质押担保，具体而言，万科或其下属子公司需提供合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票等作为担保物，如万科未能履行担保义务，深铁有权要求万科立即偿还借款本息。

值得注意的是,这份协议下的借款为单次信贷额度，任何已偿还本金的借款不得再次提取，这意味着一旦借款余额用尽，万科可能需要寻求其他融资渠道来缓解资金压力。

深铁与万科的合作：输血还是根本解决之道？

深铁对万科的支持显然为其提供了流动性保障,借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平，这为万科缓解短期资金压力的同时，也为其债务重组提供了空间。

市场分析显示,持续扩大的输血规模并非万科的长期之策，万科的核心问题在于其房地产开发业务的持续亏损，以及整体经营形势的严峻性，尽管深铁的支持能够暂缓流动性压力，但要真正解决问题，万科可能需要更深层次的业务重构和债务重组。

万科的经营前景：挑战与突破

万科近期在存量盘活和业务拓展方面也采取了一系列措施,前三季度，万科累计优化和新增产能达178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元，虽然销售持续下滑，但上海、广州、贵阳等一线城市的项目销售表现较为亮眼。

尽管如此,万科仍面临着严峻的经营压力，其房地产开发业务的税前毛利率仅为2.0%，税后毛利率更是低至5.3%，显示出行业竞争的激烈程度，加之公司层面的管理调整——董事长辛杰因个人原因辞职，黄力平接任董事会职务，万科的治理结构也可能进一步优化。

万科与深铁的合作虽为其提供了重要的流动性支持,但这并非解决其核心问题的根本之策，万科需要通过业务重构、债务重组等方式，实现可持续发展，公司是否能够通过这些措施实现经营的转型，将是其发展命运的关键所在。

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