万达首次拿回一座万达广场，专家：证明资产负债表已修复到可择时回购优质资产的水准

烟台芝罘项目引领"回购新时代"

万达集团近日发生了一件重大的事件：烟台芝罘万达广场有限公司迎来首次赎回，作为万达广场的收购方之一，坤华股权投资退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东，这一消息不仅标志着万达集团在出售了40多座万达广场后首次完成对一座万达广场的赎回,更预示着万达集团可能开启了一个新的资产回购新时代。

工商变更揭示万达锐驰的控股背景
根据工商变更记录，上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，由大连万达商业管理集团（万达商管）100%持股，注册资本5000万元，值得注意的是，2024年7月，万达商管曾退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列，此次重新进入，意味着万达集团在出售了40多座万达广场后,首次完成对一座万达广场的赎回。

赎回背后的战略意义
据每日经济新闻记者（以下简称每经记者）了解，截至目前，坤华股权投资所拥有的万达广场数量仍有13座，其中就包括南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司等，对于这次赎回的原因，每经记者联系了万达集团，但相关人士表示“没有可以回复的内容”。

但事实上，2024年7月，万达商管曾一度退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列，此次重新进入，也意味着万达集团在出售了40多座万达广场后,首次完成对一座万达广场的赎回。

"芝罘"项目成为万达回购的首单
据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）了解，截至目前，坤华股权投资所拥有的万达广场数量仍有13座，其中就包括此前与烟台芝罘万达广场有限公司同期被收购的南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司。

高回报、高出租率的"压舱石"
每经记者注意到，此前关于坤华股权投资、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司收购烟台芝罘万达广场有限公司等相关细节并未有过多公开信息披露。

12月3日，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜在接受每经记者采访时表示，坤华系收购的广场大多嵌有类似“回购期权+固定IRR（内部收益率）”条款，只要万达仍保有行权资金额度，理论上可继续赎回；但每座广场现金流质量不同，IRR门槛也不一样，芝罘项目的高回报、高出租率使其成为第一顺位“回购标的”，其他三四线广场若租金增长乏力,万达未必会行权。

赎回向市场"秀肌肉"
柏文喜指出，这次赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明资产负债表已修复到可以择时回购优质资产的水准，首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“万达的回购钱能到账”,有利于降低剩余项目的期权信用溢价。

未来回购可能呈现"精准式"回购
柏文喜认为，芝罘案例大概率会被复制，但只会集中在能贡献稳定5%以上回报且位于核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开，尽管赎回了一座万达广场，但资产出售依然是万达当前的“主旋律”。

万达仍在"边卖边买"中
据天眼查，10月21日，广州增城万达广场有限公司发生工商变更，万达商管退出股东行列，新增北京嘉君科技发展有限公司为股东并全资持股，法定代表人从吴华变更为宋敏，广州增城万达广场有限公司成立于2012年3月，注册资本2.5亿元，经营范围为企业管理服务、企业自有资金投资、房屋租赁、物业管理、场地租赁。

万达的资产重组仍在进行中
就在这则工商信息变更的两天前，黄石万达广场投资有限公司也发生股东变更，大连万达锐驰企业管理有限公司、大连万锐企业管理有限公司退出，变更为由北京嘉君科技发展有限公司100%持股,法定代表人亦从吴华变更为宋敏。

柏文喜表示，万达2025年仍同步出售边缘资产（如上述增城万达广场），“边卖边买”说明现金并非十分宽裕，赎回节奏会严格遵循“优质先回、亏损暂缓”的筛选逻辑,而不会一次性大规模回购。

万达的"轻资产"与"轻重平衡"
他还提到，万达对外仍强调“轻资产为主”，但私下提出“轻重平衡”，赎回核心广场可使万达在REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等证券化定价中保留最优质“种子资产”，同时维持区域管理规模效应,为二次上市或引入战投提供更具说服力的营运净收入口径。

万达的股权冻结问题仍在持续
万达集团仍有新增股权冻结信息，10月27日，天眼查显示，万达商管新增两则股权冻结信息，股权所在企业分别为义乌万达广场投资有限公司、绵阳涪城万达广场有限公司，冻结股权数额分别为约1亿元、5000万元，冻结期限均为三年,执行法院均为南京市中级人民法院。

截至目前，万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元，被执行人信息10条，涉及金额超50亿元；万达商管同样涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条,历史被执行人信息38条。

"带回购的出售"成为地产行业的过渡性工具
柏文喜指出，地产下行周期里，“带回购的出售”成为资方与运营商的过渡性工具——运营商救急融资，资方锁定回报。“万达此次赎回提供了一个‘正序’样本：先止血→再修复报表→择时回购核心资产；未来其他房企若想效仿，前提是必须真正降低有息负债、恢复自由现金流，否则回购条款只能空转。”

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