地产-大幅降息后,楼市还能期待什么

今题 Jinti.net   日期：2008-12-02      源自: 南方日报 字体 [大] [中] [小]   

　　

　　11月27日,央行大幅度降息,力度再超预期。长江证券报告认为,流动性的释放无疑将对房地产需求产生积极影响,并期待政府改变已有楼市政策,最终或可期待市场成交量稳定回升。

　　广东省财政厅科研所所长黎旭东表示,尽管地方政府与地产商利益关系紧密,但楼市尚未调整到底,中央不会出手托市。

期待1 本年度内继续降息

　　长江证券宏观经济研究员苏雪晶判断,年内央行应当最多尚有27个基点左右的降息空间,而后续的降息更多的取决于实体经济领域与货币市场之间的联动性,即流动性是否依然紧缩。苏雪晶预计,近期的地产股“降息行情”可能告一段落。

　　黎旭东也认为年内央行不会继续降息。他分析,降息不会马上见效,至少须观察一两个月,视乎效果而定是否再降。尽管仍有降息空间,但降息势必渐进式、示范式进行；此次寒冬才开始,央行也不会把货币政策一次用尽。　　

期待2 个人所得税抵扣

　　上海从1998年起率先尝试实行“买房退税”政策,直到2003年(图3)。购房者买房后,5年时间内每年可退上年度每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税。该政策会否被地方或中央重新起用?

　　苏雪晶分析,当时上海该政策出台是在房地产行业没有完全进入市场化时期,和目前地产行业背景并不相同,而且其政策调整影响巨大,认为该政策立即推出涉及的流程较为复杂。

　　黎旭东预计,该政策不仅复杂,且不一定能有效刺激楼市。一来我国个人所得税征收并不到位,此外若相对于购房款来说,退税额过小,也难以起到作用。

　　申银万国更犀利评论称,个人所得税抵减等政策本质上在于补贴富人,可能会拉大贫富差距。故此预计政府会非常谨慎。倘若出台,背景应是宏观经济进一步的恶化。而在这样的经济背景下,政策的作用将被削弱。

期待3 2套房政策彻底改变

　　10月22日,央行财税总局推出房地产新政时,刻意回避了2套房政策。苏雪晶注意到,各银行出台的新政实施细则,似已开始放弃对2套房的限制(图1)。这让人期待,2套房政策是否能彻底改变?

　　黎旭东认为,2套房政策出台的目的主要是控制炒房,从而抑制楼市泡沫,而且效果明显。就长期而言,适当控制炒房比国内防止泡沫出现,也是需要的。他预计中央不大可能朝令夕改,放弃这一政策。

期待4 保障性住房计划中的逆向回购

　　目前保障性住房需求紧张,而商品房存量巨大(图2)。若政府通过逆向拍卖购买存量商品房,来补充保障性住房,可有效缓解开发商资金紧张,又可刺激社会投资,听来十分诱人。

　　苏雪晶乐观分析,尽管回购可能导致周边区域房价回落,不利于市场稳定,但由于保障性住房来源中本身已包含这种方式,所以政策最终执行可能性较大。

　　但黎旭东指出,这种回购包含极大的道德风险,也容易引发争议。由于不了解开发商的利润还有多大、回购价是否合适,回购则其实是政府为开发商接盘,也即是用老百姓的钱来救开发商。而这时,人们并不知道,应该被淘汰死去的开发商到底死了没有?

期待5 最终的期待是市场成交稳定回升

　　长江证券近期调研,从上海和深圳两地市场情况来看,价格调整明显的楼盘,成交活跃程度明显上升。那么市场成交会否稳定回升呢?

　　苏雪晶分析,长远来看,明年宏观经济的不确定性同样没有消除,人均可支配收入增速变化情况难以预料。如果近期房地产价格调整幅度因政策变化而缩减,那么行业调整时间有可能延长。能否价格调整到位,刺激出持续需求,是未来关注的焦点。

　　黎旭东则告诉记者,成交能否上升,取决于调整是否到位。他预计,地产商们至少还要捱半年以上。

本版采写:本报记者辛灵